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www.abp28.cn万科决战全面竞争时代

2021-07-02 17:48      点击次数:

www.abp28.cn 不论是7天前的区域裂变及人事大调整,还是此前对非开发业务跟投机制打补丁,都将万科决战全面竞争时代的决心得以显露。 万科董事会主席郁亮曾说,房地产行业管理红利时代已经到来,地产企业要学会像制造企业那样,靠全面竞争力取胜。 三道红线

  www.abp28.cn不论是7天前的区域“裂变”及人事大调整,还是此前对非开发业务跟投机制打“补丁”,都将万科决战全面竞争时代的决心得以显露。

  万科董事会主席郁亮曾说,房地产行业管理红利时代已经到来,地产企业要学会像制造企业那样,靠全面竞争力取胜。

  “三道红线”于一季度末回归绿档,说明万科各项指标开始趋于健康,而6月30日下午,万科2020年度股东大会暨2021年第一次A股类别股东大会,则让万科“全能型”布局模型得以浮现。

  “在全面竞争时代,房企比拼的是综合能力,每个环节都要精细管理,每个方面都不容有失,某个方面出现短板就会溃不成军。”这是郁亮对行业的认定。

  在股东大会现场,除了此前披露的2020年业绩之外,据万科集团总裁、首席执行官祝九胜介绍,万科在诸多细分领域中取得进展:

  万科旗下万纬物流管理已是国内最大冷库运营商;万物云布局16个项目,已经与54个住宅物业合作;万科集中式公寓规模全国第一 去年新开业3.3万间;万物云与海康威视孵化深圳市万御安防服务科技有限公司,专注于安防科技、机电维保和技术工匠培育等业务,成为中国最大的安防机电综合服务商;教育业务方面,万科已打造梅沙教育和德英乐教育等特色品牌。其中,梅沙教育经过5年发展,已成为深圳最大民办教育集团。

  毫无疑问,万科正在城市更新、老旧小区改造、物业服务、冷链仓储等领域构建自身的“第二曲线”。而针对物业板块万物云,万科更是直接利用产业互联网的建构模式,对标贝壳,将其打造称一个平台进行模块化组合,以孵化演变出更多的服务物业企业。

  当房地产告别单边增长回归普通行业,于房企而言,不仅需要向制造业学习,还需要与科技公司进行比拼,仿佛练就十八般武艺才能让这个曾经黄金行业,实现对抗来自双集中与三道红线等各方“金箍”的狙击。一个行业正在走向分水岭。

  郁亮称,从以开发为主转为开发、经营、服务并重意味着转变巨大;为此,要从地产总部变为集团总部,将精力放在转型发展上。与此同时,开发业务与优秀制造业相比,同样存在明显差距。因此,开发业务的组织做大调整,是基本盘,要巩固提升,支持转型发展。

  股东大会之上,不论是面对股价下跌、股票回购机制、增加分红比例,还是今年刚刚实行的“以股代息”机制、“人才吸引力下降”、区域组织架构调整、集中供地等诸多热点问题,万科用自身对行业的认知与感知讲述自身对行业的理解,一个清晰的万科路径正在呈现。

  在会上,针对近期股价持续下跌,万科董事会主席郁亮表示:目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响,这其中有行业的因素。为此,万科已经执行合伙人自愿购股计划。

  “前一段时间我们刚刚增持过一次,持股比例到了5%。我们当然也希望股票涨,主观上要更努力,用行动去回应股东的关切。”

  作为万科大股东一方,深圳地铁董事长辛杰则表示,股票难免有涨有跌,困难是暂时的,万科的发展远景非常好,同时有很好的管理体系、企业文化,去年万科也取得很好的业绩,万科团队非常值得信赖。

  至于万科和深铁的合作,辛杰称,深铁公司是三铁合一,“十四五”期间,深圳将加快“2个1000公里”——高铁、城际铁路和城市轨道交通网。其中,地铁有1335公里的建设运营。对于地铁选择合作伙伴的原则“不是第一就是唯一”,万科希望形成最佳合作伙伴、最优组合。万科在行业内就是唯一,也是第一。

  “未来深铁不但有人流,还有货流,就像平南铁路。我们看到万科在物流、冷链等方面都有很高的水平,未来这方面也会有很多的合作机会。深铁和万科是一家人,我们相信在郁亮主席的带领下,万科一定会越来越好,深圳地铁会长期持有万科股票。”辛杰称。

  面对股价连续20个交易日累计跌幅要达到30%,有股东提问:是不是可以考虑再松一点的回购条件?

  万科董事会秘书朱旭则表示,回购议案是股东大会一般性授权,回购股票有四个用途:包括减少公司注册资本、用于员工持股或员工激励、发行可转债以及为了维护公司价值和股东权益所必须的回购。股价跌幅的条件是监管部门的规则要求,万科必须按照这个来执行。如果根据其他三个用途实施回购,即减少注册资本、实施员工激励或可转债,则需要提交股东大会审议具体的回购方案,股东大会同意后才可以进行回购。

  股东会上,有股东提问称:“公司法定公积金已经超过50%,今年还是按照65%提任意公积金,未来有没有把计提任意公积金下调,增加分红的比例?”,郁亮回应称:房地产双集中、三道红线背景之下,钱比过往更金贵、更重要,部分留在公司里,以便抓住未来的发展机会。

  “如果哪天房地产行业真的没生意可做了,届时万科会将所有实现的利润应该分掉,不应该留着,如此管理团队的压力也较小。万科过去在资本市场上累计融资300亿左右,现已经累计分红800多亿了,还有2000多亿净资产。”

  郁亮指出,今年以来房地产行业有很多变化,如,双集中、三道红线等,这都说明一个道理,钱比过往更金贵、更重要。目前房地产行业正在回归到普通行业,尤其像万科这类业务的公司可能资产是相对比较重的,也就是相对比较需要钱的。所以万科希望给大家提供稳定、可预期的派息,万科基本上是按照35%的派息率进行派息,股息率在4%-5%之间。

  “去年定股息逢新冠疫情最复杂的时候,万科暂时将派息率下调到30%左右,今年尽管新冠肺炎还没有结束,但没有存在不确定性,万科马上恢复到35%,分红是公司给股东回报的一个方式,但我们还是需要兼顾平衡,如果钱在我们手里不能创造更多价值,完全没有投资机会了,才应该把它全分掉。”郁亮称。

  对此,朱旭称,这是为了保护了投资者的权益,特别是中小股东的权益,因为当确定利润分配方案形式的时候,中小股东如果有这样的选择权是可以自主选择的,充分平衡了收取现金股利和收取股票股利股东之间的利益。如果这次能够获得股东大会的认可,万科也不排除下一次提交董事会和股东大会进行审议,未来将继续推行H股“以股代息”计划。

  据了解,2020年,万科每10股将派送人民币12.5元,合计派发分红145.2亿元,同比增长23%。

  值得留意的是,作为1991年A股第一批上市的企业,迄今为止,万科已29年不间断地进行现金分红,是A股上市公司中持续盈利和持续现金分红年限最长的企业,上市以来累计的分红金额已达836.9亿元,分红金额是历年股权融资金额的2.52倍,平均的股息分红率为31.8%。

  组织改革,人力先行。战略、业务、组织、人事棋盘转动同时要匹配发展预期,“想要坚持一盘棋”,万科此前也在多维度发力,应对房企转型中的阵痛。

  几天前,“动刀”区域,五变七。万科的区域首席合伙人迎来几张新鲜面孔:南方区域、上海区域、西南区域、西北区域,继续由孙嘉、张海、李嵬、郭继勋分别担任区首;北京区域、东北区域、华中区域的区首之位则由原北方区域执行合伙人卢冰、原沈阳首席合伙人林曈、原武汉首席合伙人蔡平分别接棒。

  在股东大会上,任印力事业部总裁不久的万科董事、原首席运营官王海武也有所发言。

  他表示,公司未来还是会围绕两个大的方面去开展相应的工作:一方面是巩固提升基本盘,第二是要从开发为主的这样一个基调,向开发经营服务为主来转变。所以在这个过程中,不管是个人还是公司的一些调整和安排都是基于这样的一些考虑。

  “加入万科的时间有18年了,过去主要是在开发业务领域开展相关工作,先后在城市公司,区域和总部工作,特别愿意在这样的大背景下,在新的业务上有所建树和有所学习。所以我主动申请能不能去做商业业务,加入到印力团队,在这方面起到一些新的作用,也希望自己在后续能有更多的可能性,有更多学习和成长的机会。”王海武称。

  为了缩短管理半径,万科已经特别设置7大区域BG(事业群)的地产开发业务,除物流、商业(印力)等7大BU(业务单元)之外,各区域自己尝试开展的经营性业务。为了吸引人才,今年来万科也推出了大江大海、猎头行动计划。

  郁亮称,针对目前的市场环境,万科一直把握六个字:“不贪婪、不恐惧”。“不贪婪”是说行业过去的高利润时代结束了,不要贪婪,不要再留恋于过去,包括以前习惯只用规模速度作为衡量企业成功的标记。“不恐惧”是说常识告诉我们,天下没有做完的生意,只有没做好的生意。

  对于区域人事调整,郁亮表示,对开发业务的组织做大调整,这是基本盘,要巩固提升,支持转型发展。所以根据市场的接近性,客户的相近性等因素,划小作战单元,为七个区域。地域范围太大的话,协同效应不易发挥,范围太小的话,协同效应太小。管理幅度合适,有利于做好产品和服务、精益运营、发挥协同效应。基于战略和组织的考虑,还要进行事人匹配,根据事情来选合适的人才。

  在会上,有股东提出万科对人才的吸引力在不断降低,郁亮则如此回应:房地产行业对人才的吸引力确有下降的趋势,比如大学生就业选择也有体现。目前各行业薪酬收入对比来看,房地产行业居中。好在今天的年轻人有特点,有独立主见,也经过良好训练。万科相信,成功的都是奋斗出来的。

  目前万科主要靠两条腿,一个是内部人才激发,踏踏实实,从基层奋斗出来。鼓励优秀干部,年轻人投入新的赛道,加大非开发类业务跟投等一系列措施。还有一个人才渠道便是外部大江大海并举,支持业务转型发展。

  股东大会之上,在为数不多的提问中,关于万科物业的提问就有两个,可见股东对于万物云的重视程度。股东对于物业的关注不外乎上市时间、物业总收入业务部分平衡及日常微笑服务等。

  对于物业的发展,郁亮表示,只拿收入来衡量转型是否成功,是不现实的。衡量一个业务值不值钱,很难仅从收入去衡量,比如现在看到很多物业公司的市值都超过母公司的市值,但物业公司的收入肯定没法和开发业务比。

  “虽然不能简单用同一个指标去衡量,但是可以用一个标尺,也就是从长期最大化市场价值去衡量它。这包括收入增长、要盈利,还有未来前景等等构成因素。我们要盯着这些基础东西,下功夫做事情。”

  郁亮指出,万物云未来是一个平台,衡量它的价值既要看本身业务的规模、收入增长等情况,也会关注新的业务开辟的情况。万物云将更加聚焦为城市提供服务,内部协同出像朴邻渠道也在更加完善,万科会考虑在未来适当的时候给它做上市安排,但目前还没有上市计划。

  尤其是,万物云积极开展数字化建设,致力于实现全空间数字化运营,发布“星尘系统”,目前已初步形成BPaaS(流程即服务)输出能力与广泛的IoT(物联网)连接能力。

  作为开展数字人民币试点的首批企业,率先完成与中、农、工、建四大国有银行的对接,用户可以在社区app“住这儿”使用数字货币线上缴纳物业费。

  目前万物云旗下有两家国家高新技术企业,分别是深圳万物云和万睿科技。万物云还与海康威视孵化深圳市万御安防服务科技有限公司,专注于安防科技、机电维保和技术工匠培育等业务,已成为中国最大的安防机电综合服务商。

  “物业安全员年纪大了之后,可以先转行做二手房买卖,因为熟悉小区情况,可以跟客户建立了良好关系。今年上半年万科有百万收入的明星经纪,是内部转岗出来的。除了二手房,是不是还可以卖一手房呢?我们最近也试验成功了。”郁亮称。

  一方面万科销售额已经突破7000亿大关,但不可否认的是万科毛利率一直呈现下降趋势。

  对此,祝九胜解释称,从中短期来看毛利下降是行业的趋势;只要是永续行业,长期来看回报率会回到社会平均水平;行业的回报率不等于企业回报率,高于行业的回报是真正为股东创造价值。对万科合伙人来说,要尽可能创造超过行业平均值的回报水平,这是万科的追求,也是我们经济利润奖金的来源之一,但短期来看压力还是挺大的。

  为此,万科正在以开发为主向开发、经营、服务并重转变,从单一赛道转向多赛道。实现技术和实现方式上的突破,注重客户偏好,用科技形成算法。并最终落实到行为上及能力上,落实到我们对股东的回报上。

  祝九胜认为,在传统的开发销售领域,要不断提高开发质量。当客户需求发生变化的时候,能够在行业中率先做出响应、提出有效的解决方案。在经营和服务方面,要不断突破。以前开发的时候只提供了建筑空间和生活空间,今天要开发、经营、服务并重,在空间的基础上要填充内容、要提供服务,不光有硬件,还要有软件。不光是空间,还需要内容,软件是在硬件基础上要去运行的,内容更需要去迭代更新。

  “当然,我们也看到一些新的希望,公募Reits等渠道都在逐步放开,我们以前注重从开发业务里面获取利润,现在对开发业务我们在不断提高标准。同时也大胆提出来向经营类业务要利润,只不过经营类业务利润的获取方式和开发业务有所不同,我们也在不断提高标准,正在不断往正确的方向上走。”

  针对目前刚刚落幕的集中供地,祝九胜则表示,双集中无论对行业、对市场都是一个新生事物,万科也在适应、调整的过程中,对于各方来说,稳地价、稳房价、稳预期是大方向,对各方都有利。

  据了解,22个城市到今天已经都完成了首轮双集中供地,万科在首轮双集中,共拿了47块地,可售面积717.5万平方米,花了558.6亿元,占前6个月的总投资的40%以上。

  “双集中对我们的投资策略和投资原则来说,没有根本性的变化,我们还是按照稳健的投资原则进行投资,在有人口新增、有产业导入、有完善配套的片区强化投资。双集中也对我们的投资方式、投资节奏会带来一些影响,我们将不断去学习,不断去适应。”

  一是坚持做好实体经济生力军,巩固提升基本盘,打造客户愿意买单的好产品、好服务,创造真实价值;

  二是坚持稳健经营,提升资源转化效率,加快回款速度,量入为出,保障流动性安全,坚持持续保持绿档,持续巩固信用评级优势;

  三是坚持开发与经营并重,从全品类、全周期的角度出发,巩固综合住区开发和服务能力,提升项目各业态的协同,实现项目全周期价值最大化;四是坚持科技助力业务。

  毫无疑问,科技化与模块化已经成为万科的标志。横向科技助力,纵向模块化做切割进行细分领域深耕,缩短管理半径。

  去年,万科在科技应用方面也取得一定成效。开发业务方面,借助科技技术实现AI技术实现审图智能化;自行开发的易选房小程序成为连接潜在购房客户和公司的线上入口;在日常管理方面,借助科技实现现金流在线可视管理,管理好每一块钱,提升资金使用效率和运营管理质量。租赁住宅打造行业领跑的数字化运营平台。万纬物流打造支持端到端供应链业务的智慧物流平台。

  万科物业正式向空间科技服务商转变,面向“社区空间”、“商企空间”、“城市空间”提供服务,租赁住宅方面累计开业14.24万间,集中式公寓规模全国第一,已开业项目出租率超95%。万物云2020年实现全口径收入182.04亿元,城市管家服务布局了10个城市,当年新增12个项目,年底累计16个项目。

  据了解,2020年公司开发业务实现合同销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%;实现权益净利润415.2亿元,同比增长6.8%,连续10年复合增长率超过19%;实现加权平均ROE20.1%,连续10年超过19%;2020年公司实现经营性现金净流531.9亿元,从2009年至今,连续12年经营性现金流为正。年底公司净负债率18.1%,连续20年低于40%。

  一方面房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等政策的相继出台,标志着行业正式进入管理红利时代,未来的竞争将更加全面和充分。

  另一方面,城市化进程尚未结束,不同地区、不同业态之间,不平衡不充分的问题依然突出;住房租赁需求前景广阔;城市更新、老旧小区改造蕴含发展机会;物业服务参与社区治理、城市治理的潜力巨大。

  万科正在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下,依托事业合伙人机制,以“长期最大化市场价值”为纲,“提升基本盘,实现有质量发展,拥抱管理红利时代”,构建面向未来的长期竞争优势,并且决战全面竞争时代。

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